2011年上半年的土地市場一派熱鬧，供應(yīng)量大幅增加的同時，需求表現(xiàn)也不俗，受政府推地節(jié)奏的影響，商住用地的月度成交量起伏較大。外來品牌發(fā)展商頻頻進入，成為一大亮點。

　　雖然上半年整體土地市場呈現(xiàn)供需兩旺，但進入5月下旬之后，土地市場的表現(xiàn)便差強人意。在樓市調(diào)控深入、信貸緊縮、“一房一價”的影響下，市民購房的觀望情緒迅速蔓延，從商品房市場波及到唇齒相依的土地市場，近期東莞土地市場流拍現(xiàn)象抬頭。5月末至6月的冷清，使行內(nèi)對后市的判斷顯得謹慎。東莞中原策略研究中心認為，經(jīng)過前幾個月土地的集中放量之后，進入7月推地節(jié)奏開始放緩，隨著銀行繼續(xù)收緊信貸，開發(fā)商資金壓力增大，出貨壓力劇增，他們將愈加珍惜手中有限的資金，即使有優(yōu)質(zhì)地塊上市，拿地也會謹慎，預計土地市場將步入一個相對的平靜期，激烈競拍地王的情況會較少出現(xiàn)。

         根據(jù)對上半年出讓地塊的信息進行統(tǒng)計，2011年上半年東莞市國土資源局掛牌上市119宗土地，總面積419.82萬平方米，首次突破400萬平方米，同比增加12.30%。其中商住用地45宗，占地面積211.00萬平方米；商業(yè)金融用地12宗，占地25.38萬平方米；工業(yè)用地60宗，占地181.79萬平方米。

　　2011年上半年，國土管理部門在土地市場上，持續(xù)大規(guī)模供應(yīng)放閘，其中商住用地供應(yīng)更是超過2003年，成為近幾年來的一個高峰。而從上半年供應(yīng)土地的分布來看，大朗、沙田等幾個近年來房地產(chǎn)開發(fā)漸熱的鎮(zhèn)區(qū)商住用地供應(yīng)比重達到近五成，沙田、道滘、大朗將成為未來開發(fā)熱點，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)開發(fā)同城市建設(shè)息息相關(guān)，政府部門在積極引導房地產(chǎn)開發(fā)向鎮(zhèn)區(qū)鋪開，希望改變東莞樓市區(qū)域發(fā)展不均衡的狀態(tài)。

　　受到土地供應(yīng)開閘放水的影響，上半年土地成交總量創(chuàng)新高。據(jù)東莞中原策略研究中心監(jiān)控土地交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年上半年東莞市成交114宗土地，成交面積為396.22萬平方米，同比增加32.31%，成交金額92.41億元，同比增加55.80%；其中商住用地成交44宗，成交面積197.32萬平方米，同比增加87.22%，成交金額74.80億元，同比增加50.09%。研究人士表示，從近年商住用地供需比走勢來看，總體上土地需求旺盛，市場供求關(guān)系相對平衡，除了2008年樓市低迷致使土地市場流拍情況嚴重，供大于求的狀態(tài)比較明顯之外，2009年以來供需比大幅下降，2011年上半年隨著部分非中心鎮(zhèn)的土地出讓增多，流拍情況有所增加，但大部分商住地塊還是順利成交，供需比維持一定的平衡。

        鎮(zhèn)區(qū)不乏高溢價地塊

　　由于供應(yīng)土地多在鎮(zhèn)區(qū)，2011年上半年，東莞全市有18個區(qū)域有商住用地成交，東莞土地市場整體向好，房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域和次熱點區(qū)域，如塘廈、沙田、大朗等區(qū)域成交的商住用地平分秋色，合計占據(jù)全市的85%，當中尤其又以塘廈、沙田的規(guī)模最大。行內(nèi)人士分析認為，在接下來的一段時期，這些商住地大量成交的區(qū)域?qū)⒂瓉碛忠惠喛焖匍_發(fā)的熱潮。

　　除熱點鎮(zhèn)區(qū)外，非中心鎮(zhèn)區(qū)商住地也有不小的成交。如編號2011G036的清溪鎮(zhèn)清鳳大道東側(cè)地塊，經(jīng)過28輪激烈競拍，被深圳市創(chuàng)展置地實業(yè)發(fā)展有限公司以5600萬元的代價收入囊中，樓面地價1706元/平方米；曾經(jīng)三度流拍的樟木頭“大齡剩女”商住用地——樟羅村西城路西側(cè)地塊也風光出嫁長虹置業(yè)。除此之外，以往房地產(chǎn)開發(fā)偏弱的鎮(zhèn)區(qū)在1季度也涌現(xiàn)部分高價地，其中東坑井美社區(qū)地塊，被冠成投資不惜花費重金9600萬元收入囊中，溢價率達到243%，折合樓面地價3264元/平方米，創(chuàng)造了這個鎮(zhèn)區(qū)的“地王”紀錄；道滘蔡白村的2011G019地塊，也得到幾個開發(fā)商的垂青，以253%的溢價率成為“溢價之王”。

　　東莞中原策略研究中心分析表示，由于上半年商住用地成交多以鎮(zhèn)區(qū)為主，且明顯向非中心鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，且樓市調(diào)控持續(xù)，上半年雖然出現(xiàn)了部分高溢價地塊，但整體而言土地市場競爭并不激烈，樓面地價呈現(xiàn)穩(wěn)步回落的態(tài)勢。

　　外來發(fā)展商積極拿地

　　2011年上半年土地市場的另一個亮點，是品牌發(fā)展商在土地市場的表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，外來開發(fā)商拿地比重超越本地企業(yè)，拿地比重達到55.37%，而去年同期僅為17%，外來開發(fā)商進入的強勁勢頭十分明顯。不但地產(chǎn)大鱷萬科地產(chǎn)、碧桂園集團繼續(xù)深耕東莞樓市，雙雙在塘廈斬獲頗豐、擴大版圖，就連恒大地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、珠江投資、長虹置業(yè)也首次以直線或曲線形式登陸東莞樓市掘金，躍躍欲試，使商住用地成交出現(xiàn)井噴。

　　從上半年的商住用地交易情況來看，外來開發(fā)商大放異彩，特別是廣深開發(fā)商的表現(xiàn)更加搶眼，頻繁現(xiàn)身參與競拍，并且斬獲頗豐。珠江投資拿下塘廈地塊，廣州敏捷地產(chǎn)拿下大朗地塊，長虹置業(yè)獲取樟木頭地塊，使這些外來發(fā)展商成為東莞新秀。而恒大繼入主深圳建設(shè)，將百悅尚城收歸旗下之后，又接下富通的莞城圍仔地塊，迅速在東莞開疆拓土。光耀地產(chǎn)也通過協(xié)議受讓的方式，獲取了松山湖一優(yōu)質(zhì)地塊，欲開發(fā)高端系列產(chǎn)品——“先生的湖”。

　　不僅發(fā)展商在土地市場表現(xiàn)活躍，部分非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也加入戰(zhàn)場，也成為上半年土地市場的一個突出表現(xiàn)。3月，東莞市時珍醫(yī)藥有限公司經(jīng)過33輪鏖戰(zhàn)，擊退其余七家買家，以總價8100萬元、樓面地價4045元/平方米、溢價率237.50%的代價拿下鳳崗地塊，競拍結(jié)束后，該公司相關(guān)負責人信心滿滿地對記者表示，看好房地產(chǎn)發(fā)展前景，其公司打算以此為起點，進軍房地產(chǎn)行業(yè)。

　　行內(nèi)人士分析表示，廣深兩地的房地產(chǎn)開發(fā)用地愈發(fā)稀缺，況且現(xiàn)在正在限購，樓市調(diào)整風險激增，這使廣深兩地發(fā)展商更加注重東莞市場，以謀取更大的發(fā)展空間。也有地產(chǎn)研究人士認為，外來品牌發(fā)展商入莞是大勢所趨，在目前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)明顯受到較多限制，包括信貸、拿地等各方面，相比之下，二三線城市甚至三四線城市的機會較一線城市要多得多。而就珠三角城市而言，東莞有相對成熟和相對寬松的市場環(huán)境，因而也具備了更多的發(fā)展機會，從而不斷吸引外來發(fā)展商的進入。